“我計(jì)劃購(gòu)買二手房，但對(duì)二手房交易不是很了解，想問(wèn)下有哪些需要注意的問(wèn)題？購(gòu)房者該如何保障自己的權(quán)益，避免遭受不必要的損失？”

——惠州惠民通網(wǎng)友

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和變化，二手房交易在惠州愈發(fā)活躍，但交易過(guò)程中可能潛藏的各類風(fēng)險(xiǎn)也讓不少購(gòu)房者感到擔(dān)憂�；葜莼菝裢ňW(wǎng)友紛紛留言咨詢二手房交易相關(guān)問(wèn)題。對(duì)此，記者采訪了房產(chǎn)領(lǐng)域?qū)�業(yè)人士，為購(gòu)房者梳理二手房交易注意事項(xiàng)，助力大家順利購(gòu)得心儀二手房。

　　二手房常見(jiàn)交易流程和風(fēng)險(xiǎn)

　　“之前有位買家過(guò)戶前沒(méi)有進(jìn)行物業(yè)交割導(dǎo)致?lián)p失近萬(wàn)元。”在市區(qū)金山湖片區(qū)經(jīng)營(yíng)中介門店的李華（化名）和記者分享了一起案例。去年，其門店有位中介人員促成了一套二手房交易，出于對(duì)賣家的信任，買家在交易過(guò)程中并未去核查物業(yè)費(fèi)繳納情況，而該中介人員也未盡到提醒義務(wù)。結(jié)果，買家在房款付清、房產(chǎn)過(guò)戶后，才發(fā)現(xiàn)有近萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)未曾結(jié)算。此時(shí)，面對(duì)買家的追討，賣家以房屋已過(guò)戶為由拒絕承擔(dān)費(fèi)用。最終，這筆意外支出只能由買家和該中介人員協(xié)商分?jǐn)偂?

　　這起因物業(yè)交割疏漏引發(fā)的糾紛背后，折射出的是二手房交易流程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。記者走訪市場(chǎng)了解到，二手房交易流程包括選房看房、房屋核驗(yàn)、簽署合同、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、物業(yè)交割等多環(huán)節(jié)，常見(jiàn)的二手房交易風(fēng)險(xiǎn)包括：不了解政策資質(zhì)問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)購(gòu)房資格、貸款未批、房屋無(wú)法出售等；不了解房屋權(quán)屬問(wèn)題，導(dǎo)致房屋被查封、抵押，處置權(quán)不清晰等；不了解資金安全問(wèn)題，導(dǎo)致定金、房款被非法挪用；不了解稅費(fèi)繳納問(wèn)題，導(dǎo)致稅費(fèi)計(jì)算有誤、購(gòu)房成本增加、合同履約困難；不了解合同簽署問(wèn)題，導(dǎo)致合同條款、違約責(zé)任不明確發(fā)生糾紛；不了解物業(yè)交割問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)欠繳等。

　　業(yè)內(nèi)人士支招避坑

　　為了幫助購(gòu)房者在二手房交易中避開(kāi)常見(jiàn)“陷阱”，規(guī)避不必要的損失，記者采訪了惠州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉新群，為大家梳理了一份“避坑”指南。

　　劉新群表示，在惠州市進(jìn)行存量房（二手房）交易時(shí)，買賣雙方需重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)，以確保交易安全、順利。

　　選擇合規(guī)中介機(jī)構(gòu)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。要選擇已辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和《惠州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案資質(zhì)證書》的正規(guī)房地產(chǎn)中介公司交易。同時(shí)，選擇已實(shí)名登記并辦理《惠州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)信息卡》的從業(yè)人員。如果想要查詢中介機(jī)構(gòu)的備案情況，可以通過(guò)微信公眾號(hào)搜索“惠州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)”或登錄官網(wǎng)進(jìn)行查詢。

　　注意產(chǎn)權(quán)核查。購(gòu)房者需要查驗(yàn)房源真實(shí)性，核對(duì)產(chǎn)權(quán)人身份與賣方是否一致。同時(shí)，要確認(rèn)房屋是否存在抵押、查封、異議登記等限制，并對(duì)房屋性質(zhì)限制確認(rèn)，避免小產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟(jì)適用房等特殊類型及查清土地性質(zhì)(劃撥土地需補(bǔ)繳出讓金)。此外，還要了解清楚學(xué)區(qū)房及戶籍問(wèn)題。買方也應(yīng)提前查征信，做好征信預(yù)審。

　　保障資金安全。根據(jù)建住房（2006）321號(hào)文件規(guī)定：“發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。交易保證機(jī)構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。”為保障存量房交易資金安全，建議交易雙方將存量房交易資金轉(zhuǎn)入“交易結(jié)算資金專用賬戶”監(jiān)管，資金代管窗口地址：惠州市江北34號(hào)小區(qū)校園東路房產(chǎn)交易大廈2樓，咨詢電話：2898563。同時(shí)，要明確中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和服務(wù)內(nèi)容，按現(xiàn)場(chǎng)公示內(nèi)容付費(fèi)。

　　在簽訂合同時(shí)，買賣雙方要審慎簽訂合同條款，重點(diǎn)關(guān)注代理權(quán)限、服務(wù)期限、違約責(zé)任、費(fèi)用明細(xì)等內(nèi)容。

　　劉新群還提醒購(gòu)房者，在二手房交易中要遵循“五不”原則：產(chǎn)權(quán)不明不交易；資金未監(jiān)管不付款；稅費(fèi)未核清不簽約；中介無(wú)備案不委托；糾紛未解決不過(guò)戶。如果在交易過(guò)程中遇到問(wèn)題，可撥打惠州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)投訴受理電話：2898346，進(jìn)行反映。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者鄔玉婷

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